【房地产】超特大城市推进城中村改造，政策优化促进房地产企稳回升——对近期房地产政策的综合点评（何缅南）
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报告摘要
事件：
7月21日，国务院总理李强召开国务院常务会议（以下简称“常务会议”），审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》。
点评：
城中村改造将盘活大城市优质存量土地资源，有效拉动房地产投资，促进房地产市场企稳回升
1）常务会议指出，把城中村改造与保障性住房建设结合好；更好发挥政府作用，加大对城中村改造的政策支持；鼓励和支持民间资本参与；等等。值得注意的是，2021年6月，上海成立了上海城市更新基金，基金总规模约800亿元，定向用于投资上海的旧区改造和城市更新项目。在第七次人口普查中，我国共有7个超大城市和14个特大城市，我们认为超大特大城市的城市更新需求规模较大，持续推动城市更新工作，在改善民生的同时有利于盘活大城市优质存量土地资源，改善大城市的土地稀缺性，同时有效拉动房地产投资，促进房地产市场企稳回升。
2）7月14日，人民银行货币政策司司长邹澜在国务院新闻发布会中指出，考虑到我国房地产市场供求关系已经发生深刻变化，过去在市场长期过热阶段陆续出台的政策存在边际优化空间；7月22日，经济日报金观平发文称：在过去市场过热阶段出台的政策还有边际优化空间，各地各部门应继续因城施策，提高政策精准度，更好支持刚性和改善性住房需求。
我们重申前期报告观点
“在当前“多孩政策+父母同住”的政策导向下，改善型购房需求提升明显”，“过高的二套首付比例导致改善型客户无法通过出售目前自有房屋而筹集到足够的首付款，大幅压制改善型需求，热点一二线的改善型购房需求存在集中释放的可能”, “‘认房又认贷’认定标准的优化利于降低购房门槛，利好改善型尤其多孩需求群体，提升市场预期”, “预期后续相关政策出台将有利于激活房地产需求，促进房地产供需两端有序复苏”。详见2022年2月25日发布报告《提升改善型购房的信贷支持，满足合理的改善型购房需求——对 2 月 24 日国家住建部新闻发布会的点评》）、2022年8月19日发布报告《改善型购房支持进入“因城施策”的执行阶段———对近期房地产宽松政策的点评》）、2023年7月1日发布报告《高基数同比数据触底，稳市场政策箭在弦上——房地产行业百强销售月报（2023年6月）》。
风险分析：房地产行业宽松政策推进不及预期风险，房地产市场需求不及预期风险，房地产企业项目竣工不及预期风险，房地产企业多元化业务经营不佳风险等。
发布日期：2023-07-23
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